- Vinaconex mua cổ phần Giày Thượng Đình để tiếp cận quỹ đất lớn ngay nội đô Hà Nội — không phải để làm giày
- Khu đất nhà máy cũ di dời thường là 'mỏ vàng' BĐS — xu hướng này đã xảy ra nhiều lần tại TP.HCM
- Nhà đầu tư cá nhân có thể học theo logic này: đất công nghiệp cũ trong nội đô = tiềm năng tăng giá lớn
Câu chuyện bắt đầu từ một đôi giày cũ
Tôi làm BĐS 8 năm ở TP.HCM, nhưng khi đọc tin Vinaconex — một trong những tập đoàn xây dựng lớn nhất Việt Nam — bỏ tiền lớn mua cổ phần Công ty Giày Thượng Đình, phản ứng đầu tiên của tôi không phải là ngạc nhiên. Tôi gật đầu.
Ông Nguyễn Xuân Đông, Tổng giám đốc Vinaconex, nói thẳng: mục tiêu là tham gia vào dự án bất động sản có vị trí đẹp. Không vòng vo. Đây là cách dân trong nghề nói chuyện với nhau — mua cổ phần công ty để lấy đất, không phải lấy thương hiệu.
Tại sao đất nhà máy cũ lại hấp dẫn đến vậy?
Giày Thượng Đình nằm ở đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Đây là trục đường lớn, kết nối thẳng vào trung tâm, xung quanh là khu dân cư dày đặc. Khu đất nhà máy rộng hàng chục hecta — loại quỹ đất mà bạn gần như không thể tìm thêm được ở vị trí tương đương trong nội đô nữa.
Logic rất đơn giản: nhà máy sản xuất không còn phù hợp với quy hoạch đô thị hiện đại → di dời ra ngoại ô → khu đất cũ được chuyển đổi mục đích → phát triển thành khu phức hợp nhà ở, thương mại. Tôi đã thấy kịch bản này lặp đi lặp lại tại TP.HCM với hàng chục nhà máy cũ suốt thập kỷ qua.
Bài học từ TP.HCM: Đất nhà máy cũ đã 'hóa vàng' như thế nào?
Tôi không có số liệu cụ thể về khu đất Giày Thượng Đình tại Hà Nội, nhưng tôi có thể kể từ thị trường TP.HCM — nơi tôi sống và làm việc 8 năm. Nhiều khu nhà máy cũ ở quận 4, quận 7, Bình Thạnh sau khi chuyển đổi đã trở thành các dự án căn hộ cao cấp với giá đất tăng gấp 3-5 lần chỉ trong vài năm.
Điều khiến các ông lớn như Vinaconex sẵn sàng chi tiền lớn mua cổ phần — thay vì mua đất trực tiếp — là vì đây thường là con đường ngắn hơn để tiếp cận quỹ đất đang vướng pháp lý chuyển đổi. Mua cổ phần = mua quyền tham gia vào quá trình đó từ bên trong.
3 điều cần biết khi đọc tin 'ông lớn mua đất nhà máy cũ'
- Vị trí là tất cả: Không phải nhà máy nào di dời cũng thành đất vàng. Tiêu chí: nằm trong vành đai nội đô, gần trục giao thông lớn, diện tích đủ để phát triển dự án quy mô. Giày Thượng Đình đáp ứng cả ba.
- Pháp lý chuyển đổi mới là rào cản thật sự: Nhiều khu đất nhà máy cũ bị 'đóng băng' hàng chục năm vì thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vinaconex vào cuộc nghĩa là họ tin mình có thể xử lý được rào cản này.
- Giá trị thật nằm ở quy hoạch xung quanh: Khu đất sẽ được phát triển thành gì — nhà ở, thương mại, hay hỗn hợp — phụ thuộc vào quy hoạch đô thị tổng thể. Nhà đầu tư nên đọc quy hoạch phân khu trước khi kỳ vọng.
Liên hệ với xu hướng BĐS metro tại TP.HCM
Câu chuyện Vinaconex - Giày Thượng Đình ở Hà Nội thực ra rất giống với những gì đang xảy ra dọc các tuyến metro tại TP.HCM. Khi có hạ tầng giao thông lớn đi qua, đất xung quanh — kể cả đất công nghiệp cũ — đều được nhìn nhận lại về giá trị.
Theo dữ liệu BDSmetro, các khu vực có quy hoạch metro mới như Bình Chánh (tuyến 7, 9) hay Quận 12 (tuyến 2, 4) đang ghi nhận mức tăng giá đất 20-35% trong 5 năm — dù chưa có metro chạy thực sự. Đây là bằng chứng rõ nhất rằng thị trường phản ứng với kỳ vọng, không chỉ với thực tế hiện tại.
| Khu vực | Tuyến metro | Giá đất (tr/m²) | Tăng 5 năm |
|---|---|---|---|
| Tân Kiên, Bình Chánh | Tuyến 7 | 15-30 | +25-35% |
| Vĩnh Lộc, Bình Chánh | Tuyến 9 | 10-22 | +25-35% |
| Thạnh Xuân, Q.12 | Tuyến 4 | 18-32 | +20-25% |
| An Sương, Q.12 | Tuyến 2 (mở rộng) | 25-45 | +20-30% |
Nguồn: Dữ liệu BDSmetro, cập nhật 2025
Câu hỏi từ khách hàng
Vinaconex mua cổ phần Giày Thượng Đình có ảnh hưởng gì đến giá BĐS khu vực Nguyễn Trãi không?
Về lý thuyết, khi một tập đoàn lớn công bố kế hoạch phát triển BĐS tại một khu vực, giá đất xung quanh thường phản ứng tăng theo kỳ vọng. Tuy nhiên, dự án cần thời gian dài để hình thành — nhà đầu tư nên theo dõi tiến độ pháp lý thực tế thay vì mua theo tin tức ngắn hạn.
Tại sao các công ty lớn thích mua cổ phần để lấy đất thay vì mua đất trực tiếp?
Mua cổ phần công ty đang sở hữu đất thường nhanh hơn và đôi khi rẻ hơn so với mua đất qua đấu giá hoặc thương lượng trực tiếp. Ngoài ra, đất của doanh nghiệp nhà nước hay công ty cổ phần có lịch sử sử dụng lâu dài thường có quy trình chuyển đổi mục đích riêng — mua cổ phần cho phép bên mua tham gia kiểm soát quá trình đó.
Nhà đầu tư cá nhân có nên mua đất gần các khu nhà máy cũ đang trong diện di dời không?
Có tiềm năng, nhưng rủi ro pháp lý cao. Thời gian từ khi nhà máy di dời đến khi dự án mới được phê duyệt và triển khai thường kéo dài 5-10 năm. Nếu bạn có vốn dài hạn và chịu được rủi ro thanh khoản thấp trong thời gian đó, đây có thể là cơ hội tốt. Nếu không, hãy cân nhắc kỹ.
Kết
Thương vụ Vinaconex - Giày Thượng Đình là ví dụ điển hình về cách các ông lớn BĐS tư duy: họ không mua thứ đang có giá trị, họ mua thứ sẽ có giá trị. Đó là bài học mà tôi học được sau 8 năm làm sale BĐS — và nó đúng ở Hà Nội cũng như TP.HCM.
Nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội BĐS theo logic tương tự — đất gần hạ tầng lớn, vùng đang chuyển đổi quy hoạch — hãy tra giá BĐS quanh các ga metro tại bdsmetro.com để có dữ liệu thực tế trước khi quyết định.
